Hipotecas,
¿tipo fijo o
tipo variable?


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PEPE BRAVO / LUCÍA GÓMEZ


JOSÉ GONZÁLEZ (vídeo)
NEREA DE BILBAO (diseño y gráficos)

Las hipotecas están más baratas que nunca. La ‘guerra’ que libran los bancos desde la vuelta del verano ha llevado el precio de los préstamos destinados a la compra de vivienda hasta un nuevo mínimo y, en el segmento del tipo fijo, se ha roto por primera vez la barrera del 2%, una situación inédita en España. Según las estadísticas oficiales del BdE, el coste medio de las hipotecas, en términos de TAE, ha descendido hasta el 2,02% en octubre, el dato más bajo de la historia. Excluyendo las comisiones y productos vinculados –que se incluyen en la TAE- los precios también están en mínimos de siempre, en el 1,82%, aunque la caída más relevante se aprecia en las hipotecas fijas, cuyo precio medio se sitúa en el 1,99%.

Este tipo de hipotecas se caracterizan porque el tipo de interés no varía durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota es la misma cada mes. Semejante característica otorga tranquilidad al cliente y permite realizar una planificación a largo plazo. Su principal inconveniente es que son más caras que las hipotecas variables. ¿El motivo? En este tipo de créditos son los bancos los que asumen la incertidumbre respecto al precio del dinero en el futuro. La diferencia entre las hipotecas fijas y las variables, no obstante, no ha hecho más que estrecharse durante los últimos años.

LAS CIFRAS

Las hipotecas variables son aquellas cuyas cuotas mensuales a pagar varían en función de las subidas o bajadas del índice al que estén referenciadas, habitualmente el Euríbor. La cuantía a pagar se obtiene al sumar un diferencial fijo al citado índice variable. El montante debe revisarse cada seis o doce meses. Este tipo de préstamos era el rey del mercado hasta hace unos años y su ventaja es el precio, pues en una hipoteca media se pagan 600 euros anuales menos en la actualidad. Más allá de estos dos tipos, también existen las mixtas, aquellas que combinan ambas fórmulas, si bien suelen aplicar un tipo fijo cuando el dinero está barato y uno variable cuando está más caro.

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El Banco Central Europeo (BCE), la institución comunitaria que dicta el precio del dinero, es el principal culpable de que las hipotecas estén tan baratas. El pasado mes de septiembre aplicó una nueva rebaja de los tipos de interés y sus efectos ya se han hecho notar. Dada la situación actual de la economía, el mercado pronostica que el Euríbor se mantendrá en el terreno negativo durante el próximo lustro. No obstante, los tipos de interés no son el único factor que explica el abaratamiento. A las entidades no les importa perder algo de dinero en el precio de la hipoteca a fin de poder vincular al cliente y venderle otro tipo de productos más rentables, como, por ejemplo, son los seguros. Además, a final de año las entidades suelen lanzar ofertas para cumplir con los objetivos marcados para el ejercicio.

Dada la situación actual de la economía, el mercado pronostica que el Euríbor se mantendrá en el terreno negativo durante el próximo lustro

Más allá de la cuantía de las cuotas mensuales, también hay que tener en cuenta el grado de vinculación que exige cada hipoteca. Por norma (casi) general, los bancos rebajan su coste si se contratan productos o servicios adicionales, que van desde seguros de hogar, de vida, o incluso de coche, hasta tarjetas de crédito, alarmas o planes de pensiones. Las hipotecas menos exigentes en este sentido son las que se ofertan a través de internet. Es el caso de MyInvestor o Coinc, plataformas online de Andbank y Bankinter, respectivamente, que no exigen ningún tipo de relación más allá del pago de la cuota. En el lado contrario de la balanza se encuentran los bancos tradicionales, que bajan el precio en función de los productos que contrates.

Con el precio de las hipotecas en mínimos se podría pensar que el mercado está en la antesala de una nueva burbuja. No obstante, las entidades han abandonado algunas de las prácticas que utilizaron durante el ‘boom’ inmobiliario. Ahora aplican políticas de riesgos más prudentes y, según el Banco de España, los criterios de concesión no se han relajado en las últimas fechas. Además, el saldo vivo de hipotecas, entendido como el total de préstamos hipotecarios que se están pagando en la actualidad, sigue bajando mes a mes y se sitúa un 21% por debajo de los máximos registrados en 2010.

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